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关于产权,你必须知道的那些事
作者:admin 发布日期:2016/11/17 关注次数: 二维码分享

随着不动产登记的推进以及中央经济工作会议关于“取消过时的限制性措施”的提法,让“70年房屋产权将会取消”的传言甚嚣尘上。传言称,以后房产没有40年或70年的限制,都将是统一的不动产权证,有永久产权。然而,这会是真的吗?假如不是真的,当产权到期后,我们的房子还属于我们吗?

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房子可称得上是能给予人最大安全感的投资品,而产权问题就是这安全感上的一道“锁”。
A “70年大限”指什么?
“70年产权”实指土地使用权,我们一般说的40年、50年、70年的设限是土地使用权。我国土地所有权归国家和集体所有。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限,民用住宅用地权属年限最高为70年,工业建筑用地和综合类用地最高为50年,商用建筑用地最高为40年。
产权年限到期怎么办?根据《物权法》第149条规定:“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。”至于续期是有偿还是无偿,《物权法》中并未明确规定。但《土地法》规定,土地使用权到期限得继续交钱。
因此,现在的问题是:《物权法》告诉你有权利继续住;《土地法》告诉你继续交钱,至于交多少钱、续多长时间,尚未有明确规定。
B 70年产权多数“缩水”
究竟产权从什么时候开始算起?
需要特别留意的是,产权并不是从购房者拿到房产证的时候算起,而是从土地竞拍之日起开始计算。也就是说,新的商品房住宅使用年限计算是按照楼盘土地使用权书的时间确定的,即从开发商拿地的那一刻已经开始计算。例如,开发商2010年拍得土地,2015年业主才拿到产权证,这70年产权其实已经“缩水”5年。因此,购房者在购房时一定要认真查阅《土地证》上所标明的时间。
一般地,从土地拍下到规划建成需要两三年。这意味着,即使购买的是新房,在拿到房子入住的时候也并非完全意义上的70年产权,扣除规划、建设的时间,实际产权“缩水”几年均属正常,有的“缩水”时间甚至长达10年。
D 40年和70年,差别何止30年?!
谈及产权问题,还有一点必须要特别留意的,那就是70年产权的房子和40年产权的房子的差别。仅仅是30年的年限吗?
并非这么简单。70年产权的住宅物业与40年产权的商用物业,主要有以下的区别。一句话,住宅更适合自住,公寓更适合投资。假如计划购买公寓自住的买家,则要考虑清楚是否适合自身的情况。
关于产权,你可能不知道的那些事
70年期满?大部分没那么长寿
土地使用权最高年限为70年,但事实上,大部分房屋等不到70年期限便会被拆除。原住建部副部长仇保兴曾表示,因为规划改变等问题,中国许多房子的“寿命”只有25年至30年。资料显示,英国建筑的平均寿命可达132年,美国是74年。我国重点房屋设计“寿命”为100年,一般为50年,但在现实中,却常见“年轻”的房子成为危房。
房子没有了?照样要交管理费
万一房子还没到70年便成为危房,或者因为其他原因被拆了,那还有原来业主的事吗?有律师认为,尽管我国有土地使用权的限制,但是,业主资格的取得,不仅基于权利人对房屋的所有权,也基于权利人对房屋所对应土地的使用权。也就是说,房子没有了,业主依然还是业主。

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举一个极端的案例:上海汤臣高尔夫园区物业状告业主张某,要求张某缴纳物业管理费,但事实上,该地块上的别墅已经被拆除,成为空地。法院最终认为:不存在房屋实体,不能成为免除业主交纳物业管理费义务的理由。即使房子没有了,业主的身份却不会改变,业主还是照样要交纳物业管理费。
你知道吗?房子也有黄金年龄
购房不仅要注意产权期限,还有特别注意楼龄,房子也有黄金年龄。
二手中介的统计数据显示,10年楼龄是房子的一道坎,排除地段、学位等因素,楼龄超过10年的房子的各项设备已经进入老化期,价值也开始走下坡路,很多投资客不会买超过10年楼龄的房子。当然,假如有名校学位支撑,“二三十岁”的老房子仍可能大有拥趸。



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